第一部分：环境与绿化问题

1. 绿化灌溉水源与蚊虫灾害

• 现状问题：物业/绿化单位违规使用带有异味的河水/雨水井进行灌溉，导致小区蚊虫滋生严重（甚至高达18楼），且有气味。
• 开发商/物业回应：
  • 承认使用了非市政水，原因是周边水源问题。
  • 目前已切断违规取水点，改用市政自来水。
  • 承诺后期进行消杀，保证不再发生。
  • 对内部违规单位进行处罚。
• 业主逻辑反驳与诉求：
  • 驳斥：不仅是气味问题，已造成实质人身损害（蚊虫叮咬）。
  • 追责：不能仅做内部处罚，要求将对绿化单位的罚款注入小区公共收益/维修基金，作为对受害业主的补偿。
  • 要求：必须公示处罚结果和整改承诺，若再犯需承担更严重后果。

2. 绿化补种与养护标准

• 现状问题：交付时景观差，枯死率高，冬季养护缺失（如夏季高温中午浇水等不专业行为）。
• 开发商回应：
  • 计划在明年3月（植树季）进行全园区集中复盘和大规模补种，以保成活率。
  • 承诺质保期（2年）内保活。
• 业主逻辑反驳与诉求：
  • 驳斥：不能等到3月才开始行动，冬季的日常维护必须到位。质疑养护人员资质。
  • 要求：
    • 提供绿化养护SOP（标准作业程序），明确浇水、修剪周期。
    • 建立监督机制：补种验收时需有5-6名业主代表在场参与验收，不能仅由物业方说了算。

第二部分：公区修缮与硬件设施

1. 基础设施维修（步道、灯光、门禁）

• 现状问题：
  • 健身步道掉漆、破损。
  • 南门灯桩坏了三个月未修。
  • 东门与西门灯光色温、亮度不统一（西区暗且旧）。
  • 保安亭破旧。
  • 门禁未启用。
• 开发商/物业回应：
  • 步道计划春节后（集中装修期结束）修缮。
  • 灯光正在调试。
  • 维修慢是因为备货和总包单位流程问题。
  • 门禁因装修期未启用。
• 业主逻辑反驳与诉求：
  • 驳斥：不能以“集中装修期”为借口无限期拖延。
  • 要求：
    • 明确“集中装修期”截止时间。
    • 门禁启用：设定具体时间点（如1月30日）或根据入住率强制启用，倒逼业主和装修公司规范行为。
    • 对标东区：西区设施必须与东区新交付标准拉齐（特别是保安亭和灯光）。

第三部分：物业管理与人力配置

1. 安保人力不足

• 现状问题：西区岗位经常空缺，监控室反应慢，东门无人值守。
• 物业回应：
  • 西区编制13人（三班倒），因抽调人员去清理建筑垃圾导致空岗。
  • 当日已紧急增派3人。
• 业主逻辑反驳与诉求：
  • 驳斥：现场算账，13人根本无法覆盖现有岗位的24小时轮值，质疑存在“吃空饷”或编制虚报。
  • 要求：公示详细的组织架构图、定岗定编人数，严禁空岗和随意抽调。

2. 保洁与卫生（垃圾房/车库）

• 现状问题：
  • SOP与实际严重脱节（SOP写每日打扫，实际积灰严重）。
  • 地下车库长期有尿渍、泥灰，未见洗地机作业。
  • 垃圾房乱象：外包收废品人员（一对夫妻）垄断纸箱，翻捡垃圾导致环境脏乱差。
• 物业回应：
  • 承诺下周接通成品垃圾房水电，解决“内投外运”。
  • 承诺若收废品人员不整改立马换人。
  • 承诺加强深度清洁，消除“手摸黑灰”现象。
• 业主诉求：
  • 要求必须通过SOP公示明确清洁标准。
  • 对于不达标的区域（如地库死角）进行专项整治。

第四部分：交通与车辆管理

1. 车辆录入与停放

• 现状问题：地库信号差，临停车辆管理混乱，外部道路拥堵。
• 物业/开发商回应：
  • 15号起车辆识别系统生效。
  • 龙潭桥路预计2月底开通，缓解外部交通。
• 业主诉求：
  • 限制每户临停车辆数量，防止倒卖车位。
  • 年租车位固定化：建议对年租业主提供固定车位，便于管理和安装充电桩（物业表示支持）。
  • 非机动车库标识需优化（字体太小、颜色不显眼）。

2. 交通安全隐患与设施补充 新增补充

• 现状问题：
  • 视线盲区：南门车库入口坡道设计存在视线盲区，进出车辆难以观察对向情况，存在碰撞隐患。
  • 外部拥堵：外部车辆经常在车库入口处排队等待进入商场，导致小区入口被堵死，业主无法回家。
• 业主诉求：
  • 增设反光镜：要求立即在车行入口增设广角反光镜，消除视野盲区，保障行车安全。
  • 划设禁停区：要求与市政部门协调，在车库入口外的市政道路上划设黄色网格线/禁停区，确保入口通畅，防止社会车辆堵塞。

第五部分：服务响应与数字化

1. 管家响应机制

• 现状问题：管家仅2人，经常休假失联，回复慢，缺乏数字化工单系统。
• 物业回应：
  • 承认人手不足，2月份将增至3名管家+1前台。
  • 后续将转为企业微信管理。
• 业主诉求：
  • 建立数字化工单系统，实现离线派单和闭环追踪，不能依赖个人微信。
  • 建立楼栋群，纳入居委和管家，形成双重监督。

第六部分：财务收支透明与专项费用质疑 新增补充

1. 财务收支透明与公共收益

• 现状问题：
  • 交付数月以来，从未见物业公示收支明细。
  • 电梯广告费、地面停车费等公共收益去向不明，未见入账公示。
• 物业回应：
  • 目前处于第四季度（交房后首个季度），流程正在盖章中。
  • 承诺未来会每季度在楼下公告栏公示公共收益。
  • 目前仅有保安保洁的支出（因为维修费由地产质保覆盖），承诺可公示保安保洁合同及总额，但不可公示个人工资单。
• 业主逻辑反驳与诉求：
  • 驳斥：既然已经满一个季度，就应立即公示，不能以“盖章”为由拖延。
  • 要求：
    • 必须公示详细的财务收支账目，包括垃圾清运等隐形费用。
    • 明确各类经营性收入（如广告、摆摊）的归属，确保纳入业主公共收益。

2. 伊博莱门窗与垃圾清运费用的“黑箱”质疑

• 现状问题：
  • 伊博莱门窗：装修供应商在小区内设点（搭亭子），其性质不明（是便民服务还是商业寻租？），是否缴纳了入场费？
  • 收垃圾老头（6万块钱）：网传收垃圾人员交了6万元“买断费”进场，导致其必须通过倒卖纸箱回本，进而垄断小区废品回收，态度恶劣，翻捡垃圾造成环境污染。
• 物业回应：
  • 关于伊博莱：承认收取了费用，公司正在进行财务定性，定性完成后将这笔钱纳入小区公共收益。
  • 关于垃圾清运：坚决否认收了“6万块钱”，称该人员是发工资的员工。承诺如果该人员不维护形象立马换人。
• 业主逻辑反驳与诉求：
  • 驳斥：既然是发工资的员工，为何行为像是在“回本”？为何能垄断废品回收？逻辑不通。
  • 要求：
    • 公示所有进场供应商（装修、门窗）的收费标准和入账凭证。
    • 公示垃圾清运合同及费用构成，证明是否存在利益输送。
    • 立即整治垃圾房乱象，杜绝任何形式的强买强卖。